يثير مشروع القانون الجديد لتعديل أحكام الإيجار القديم، الذي أقرته لجنة الإسكان بمجلس النواب، الأربعاء، جدلًا دستوريًا وقانونيًا واسع النطاق. إذ تتمحور هذه الأزمة في أن التعديلات المقترحة تتجاوز بشكل صريح نطاق الحكم الصادر عن المحكمة الدستورية العليا، والذي اقتصر على معالجة القيمة الإيجارية للعقارات السكنية دون المساس بأساس العلاقة التعاقدية أو الامتداد القانوني للعقد.
وبينما انحصرت مهمة المشرّع، وفقًا للحكم الدستوري، في إيجاد آلية عادلة لتحديث الإيجارات، توسعت التعديلات لتشمل إنهاء العقود بعد فترة انتقالية، ومنح المالك حق طرد المستأجر، وهو ما يمثل، بحسب خبراء، تجاوزًا للسلطة القضائية.
هذا التوسع يفتح الباب أمام موجة من الطعون بعدم الدستورية التي قد تهدد استقرار التشريع برمته وتثير أزمة اجتماعية واسعة. ولهذا، يحذر خبراء في حديثهم لـ فكر تاني من أن هذه التعديلات لا تقتصر على إثارة إشكاليات دستورية فحسب، بل تمس أيضًا جوهر الأمن الاجتماعي والحق في السكن، وهما من المبادئ التي يكفلها الدستور وتؤكدها المواثيق الدولية التي صادقت عليها مصر.
كما تقحم التعديلات بنودًا جديدة تتيح الإخلاء في حالات معينة، مثل إغلاق الوحدة السكنية أو امتلاك المستأجر لمسكن بديل، وهي قضايا لم يتطرق إليها الحكم الدستوري، مما يضع التشريع في مواجهة مباشرة مع مبادئ العدالة الاجتماعية والحقوق المكتسبة.
قانون الإيجار القديم: 7 سنوات انتقالية قبل إنهاء العقود
خلال الجلسة العامة المنعقدة في 17 يونيو، أحال المستشار الدكتور حنفي جبالي رئيس مجلس النواب، مشروع قانون جديد مقدم من الحكومة بشأن تنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر إلى لجنة مشتركة من لجان الإسكان والمرافق العامة والتعمير، والإدارة المحلية، والشؤون الدستورية والتشريعية. وهو مشروع يأتي بديلًا لمقترح حكومي سابق تم عرضه في 28 أبريل الماضي ولاقى اعتراضات واسعة بين أطياف مختلفة، خاصةً فيما يتعلق بإطار نهائي لعقود الإيجار القديم.
ينص المشروع الجديد على منح فترة انتقالية مدتها 7 سنوات قبل إنهاء عقود الإيجار القديم، سواء للأماكن المؤجرة بغرض السكنى أو تلك المؤجرة للأشخاص الطبيعيين لغير غرض السكنى. وبانقضاء هذه المهلة، يُلزم المستأجر بإخلاء الوحدة وردّها إلى المالك، مع التأكيد على إلغاء جميع قوانين الإيجار القديم بانتهاء هذه الفترة، لتخضع بعدها كل العقود الجديدة لأحكام القانون المدني، وفقًا لاتفاق الطرفين.
يتضمن المشروع زيادات ملحوظة في القيمة الإيجارية خلال الفترة الانتقالية، حيث:
– ترتفع القيمة الإيجارية للوحدات السكنية بالمناطق المتميزة إلى 20 ضعف القيمة الحالية، بحد أدنى 1000 جنيه.
– ترتفع في المناطق المتوسطة إلى 10 أضعاف، بحد أدنى 400 جنيه، وفي المناطق الاقتصادية بحد أدنى 250 جنيه.
– أما الأماكن المؤجرة لغير غرض السكنى فتُرفع قيمتها الإيجارية إلى 5 أضعاف القيمة الحالية.
وتُطبق زيادة سنوية دورية بنسبة 15% على القيمة الإيجارية خلال السنوات الانتقالية.
ينص القانون كذلك على تشكيل لجان متخصصة داخل كل محافظة لتقسيم المناطق إلى ثلاث فئات: متميزة، متوسطة، واقتصادية. يتم ذلك وفق معايير تشمل الموقع الجغرافي، ومستوى البناء، والبنية التحتية، والخدمات المتوفرة، على أن تنجز اللجان أعمالها خلال 3 أشهر من بدء العمل بالقانون، وتُعتمد نتائجها في تحديد القيمة الإيجارية.
ويتوسع المشروع في حالات إخلاء الوحدة المؤجرة، مضيفًا بنودًا جديدة، منها:
– إذا تبيّن أن المستأجر أو من يمتد إليه العقد ترك الوحدة مغلقة لأكثر من عام دون مبرر.
– إذا ثبت امتلاكه لوحدة أخرى صالحة للاستخدام في نفس الغرض المعد له المكان المؤجر.
ويمنح القانون للمستأجرين الخاضعين لأحكامه فرصة التقدم بطلب للحصول على وحدة بديلة من الدولة، سواء بنظام الإيجار أو التمليك، على أن يتضمن الطلب إقرارًا بالإخلاء الفوري للوحدة الحالية حال صدور قرار التخصيص. وتُمنح الأولوية في التخصيص للفئات الأولى بالرعاية.
كما يُلزم القانون الجهات الحكومية عند طرح وحدات سكنية أو غير سكنية خلال الفترة الانتقالية، بإعطاء أولوية للمستأجرين الحاليين ممن يتقدمون بطلبات رسمية مرفقة بإقرارات بالإخلاء، على أن تُراعى طبيعة المنطقة محل الإيجار حال التزاحم على التخصيص.
فكر تاني ترصد ملامح أزمة تشريعية وشيكة: تشريعات بلا اتزان.. مشروع حكومي لقانون الإيجار القديم “يتجاوز” حكم المحكمة الدستورية ويُقحم الطرد دون أساس
تعديلات تتجاوز تفويض المحكمة الدستورية
يرى الدكتور محمد الذهبي، أستاذ القانون الدستوري، أن مشروع تعديل قانون الإيجار القديم يستند إلى تفسير يتجاوز بشكل كبير حدود الحكم الصادر عن المحكمة الدستورية العليا، والذي تناول حصرًا مسألة القيمة الإيجارية، ولم يتطرق من قريب أو بعيد إلى الجوانب المتعلقة بإنهاء العلاقة الإيجارية، أو إخلاء المستأجر، أو إلغاء الامتداد القانوني للعقد، والذي سبق للقضاء الدستوري أن حسمه بقصره على أقارب الدرجة الأولى.
ويقول الذهبي، في حديثه لـ فكر تاني، إنه كان من الواجب على المشرّع أن تقتصر تعديلاته الحالية على التنفيذ الحرفي للحكم، عبر وضع آلية لضبط القيمة الإيجارية بما يحقق العدالة ويتناسب مع المتغيرات الاقتصادية. وهو يعتبر الخوض في مسائل أكثر تعقيدًا كإنهاء العقود بشكل كامل “أمرًا بالغ الخطورة”، يتطلب حوارًا مجتمعيًا موسعًا ودراسات متعمقة، بدلًا من معالجته بتشريع لا يأخذ في اعتباره التعقيدات التاريخية والاجتماعية للملف، مثل “خلو الرجل” والاتفاقات الحرة التي شكلت العلاقة في الماضي.
ويشبه الذهبي إقحام نصوص تمنح المالك حق الإخلاء بعد فترة انتقالية، أو لأسباب جديدة كإغلاق الوحدة أو امتلاك المستأجر لمسكن آخر، بـ “كمن يقتحم حقل ألغام دستوري”. ويتوقع أن يفتح هذا المسار الباب أمام موجة واسعة من الطعون بعدم الدستورية، خاصةً من جانب المستأجرين، باعتبارهم الطرف الأكثر تضررًا من تشريع لم يمنح البرلمان صلاحية المساس بحقهم في البقاء بموجب الحكم القضائي الأخير.
ويشدد على أن أحكام المحكمة الدستورية هي أحكام عينية ملزمة للدولة والمجتمع، مما يفرض على البرلمان واجبًا دستوريًا بالتحرك ضمن النطاق الذي حددته المحكمة فقط. ويختتم بالتأكيد على أن التسرع في إقرار القانون بصيغته الحالية يتعارض مع الصالح العام، خاصةً مع اقتراب الموعد النهائي الذي حددته المحكمة لتنفيذ حكمها، والمقرر في يوليو 2025.
تعديلات تخالف التزامات مصر الدولية
ويحذر المحامي الحقوقي ناصر أمين رئيس المركز العربي لاستقلال القضاء والمحاماة، من أن الطرح التشريعي الراهن يمثل تقويضًا للثوابت القانونية، لا سيما التزامات مصر الدولية. ويوضح أن التعديلات المقترحة تتعارض بشكل جذري مع الحق في السكن، وهو حق أصيل كفله “العهد الدولي للحقوق الاقتصادية والاجتماعية والثقافية”، الذي يُعد جزءًا لا يتجزأ من الدستور المصري، معتبرًا أن أي نصوص تبيح الطرد الجماعي للمواطنين تمثل مساسًا مباشرًا بهذا الحق وبالأمن الاجتماعي.
وينتقد أمين، في حديثه لـ فكر تاني، ما وصفه بـ “التفسير المغلوط” لأحكام المحكمة الدستورية، مؤكدًا أن القضاء الدستوري لم يصدر أي حكم يجيز إنهاء العلاقة الإيجارية أو يشرعن طرد المستأجرين. ويشدد على أن الأحكام السابقة، مثل تلك التي قصرت الامتداد على أقارب الدرجة الأولى، كانت تهدف إلى “تحجيم الامتداد غير المبرر”، وليس إنهاء العلاقة التعاقدية من جذورها، وأن الزعم بأن القانون ينفذ أحكام المحكمة هو “زعم غير صحيح”.
ويعتبر أمين أن النصوص التي تتيح للمالك طرد المستأجر بعد فترة انتقالية أو لأسباب مستجدة هي نصوص “غير دستورية بشكل قاطع”، لأن المشرّع بذلك “يحل محل القضاء” ويتجاوز مبدأ الفصل بين السلطات. ويضيف أن هذه المسائل تخضع لأحكام القانون المدني، وأن التدخل التشريعي فيها يعد “اعتداءً على الإرادة التعاقدية” وسببًا في “عوار دستوري صريح”.
وكذلك، يرى أمين أن مشروع القانون يمثل “تدخلاً غير مبرر” في علاقات تعاقدية خاصة، خاصةً وأن قانون عام 1996 قد أرسى بالفعل مبدأ “العقد شريعة المتعاقدين” للعقود الجديدة، ما ينفي وجود ضرورة تشريعية لإحداث “انقلاب قانوني واجتماعي”. وهو يحذر من أن إنهاء العقود القديمة بالقوة القانونية سيفتح الباب أمام أزمة مجتمعية حادة، في ظل الأوضاع الاقتصادية الصعبة وغياب البدائل السكنية المناسبة لملايين الأسر.
كما يدعو أمين إلى التخلي عن الحلول الجذرية التي تهدد السلم الاجتماعي، والبحث عن آليات متوازنة ومرنة عبر حوار مجتمعي حقيقي. ويشدد على ضرورة احترام الأحكام القضائية القائمة وصياغة حلول تضمن حقوق طرفي العلاقة دون اللجوء إلى الإلغاء القسري للعقود أو الترويع.
انحراف تشريعي يكرّس العوار الدستوري
“هذا انحراف تشريعي كرس العوار الدستوري”؛ هكذا يصف الفقيه الدستوري عصام الإسلامبولي الأزمة الحالية.
ويقول الإسلامبولي، في حواره لـ فكر تاني، إن التعديلات الأخيرة على مشروع قانون الإيجار القديم لم تنجح في معالجة العوار الدستوري الذي شاب النسخة الأولى، بل كرّست ذات الإشكاليات وأضافت إليها تعقيدات جديدة. ويوضح أنها تجاهلت جوهر حكم المحكمة الدستورية، مؤكدًا أن زيادة الفترة الانتقالية إلى سبع سنوات لا تعالج المخالفة الدستورية، فالإشكالية ليست في المدة، بل في مبدأ طرد المستأجر نفسه، وهو ما لم تتطرق إليه المحكمة على الإطلاق.
وفي السياق ذاته، ينتقد الإسلامبولي بشدة توسيع نطاق مشروع القانون ليشمل العقود غير السكنية (التجارية والإدارية)، واصفًا إياها بـ”العناصر الغريبة عن الحكم الدستوري”.
ويشدد على أن حكم المحكمة الدستورية كان واضحًا وقاطعًا في أنه “انصب فقط على الإيجار السكني”، ولم يمتد بأي شكل إلى العقود التجارية، متسائلًا عن السند الذي استند إليه المشرّع في هذا التوسع.
كما يوجه الإسلامبولي انتقادات حادة للبند الذي يجيز طرد المستأجر حال إغلاق الوحدة لمدة عام، معتبرًا إياه “غير دستوري من الأساس” لأنه يتجاوز منطوق الحكم ويفرض أعباءً جديدة على المواطنين دون سند قانوني. ويضيف أن هذا النص يتعارض مع مبدأ الاستقرار القانوني وينتهك حق المستأجر في الاستخدام المشروع لوحدته، سواء كان دائمًا أو مؤقتًا.
ويعيد التأكيد على أن السند التشريعي الذي يُستند إليه حاليًا، وهو حكم المحكمة الدستورية، لم يبرر “التحرير الكامل” للعلاقة الإيجارية. ويوضح أن الحكم اقتصر على جزئية محددة هي عدم دستورية تثبيت القيمة الإيجارية للمساكن، دون المساس ببقية أركان العقد كمدته أو قواعد التوريث، بل دعا إلى إيجاد ضوابط موضوعية لزيادة الإيجار بشكل تدريجي ومتوازن يحفظ حقوق الطرفين.
تعديلات تفتقر للتوازن وتهدد الاستقرار القانوني
من منظور دستوري، يرى الدكتور محمد مهران أستاذ القانون الدولي العام، أن مشروع القانون الجديد يفتقر إلى التوازن الضروري بين الحقوق التي يكفلها الدستور. فبينما يؤكد على أهمية حماية حق الملكية الخاصة وضمان عائد عادل للملاك، فإنه يشير إلى أن بعض مواد المشروع، خاصةً المتعلقة بالطرد وزيادة القيمة الإيجارية، تتعارض مع التزام الدولة الدستوري بضمان الحق في السكن الملائم (المادة 78)، والذي يستلزم توفير ضمانات كافية للمستأجرين، لا سيما محدودي الدخل.
وعلى الصعيد القانوني، يثير مهران مخاوف جدية بشأن بعض النصوص. ويوضح، في حديثه لـ فكر تاني، أن إجراءات الإخلاء السريع قد تحتاج إلى مراجعة لضمان توافقها مع مبادئ العدالة وحق التقاضي. كما أن المادة المتعلقة بـالأثر الفوري للقانون على العقود القائمة تثير إشكالية تتعلق بالاستقرار التعاقدي ومبدأ عدم رجعية القوانين، وهي مبادئ أرستها المحكمة الدستورية العليا لحماية المراكز القانونية المستقرة.
ويعود مهران ليؤكد البعد الدولي في مخالفات التعديلات الجديدة للقوانين، فيلفت إلى أن المشروع يتعارض مع التزامات مصر بموجب العهد الدولي للحقوق الاقتصادية والاجتماعية والثقافية. ويؤكد أن العهد يشدد على حماية الحق في السكن الملائم ويحظر الإخلاء القسري دون توفير بدائل مناسبة، مشيرًا إلى نماذج دولية ناجحة (كألمانيا وفرنسا) تمكنت من تنظيم أسواق الإيجار بشكل متوازن.
ويحذر من أن تطبيق القانون بصيغته الحالية، في ظل الأزمة الاقتصادية وارتفاع التضخم، سيؤدي حتمًا إلى موجة واسعة من النزاعات القضائية وحالات الإخلاء. وهذا الوضع لا يهدد الاستقرار الاجتماعي فحسب، بل يزيد أيضًا من الأعباء الملقاة على كاهل المحاكم المصرية، وهو ما يتعارض مع أحكام سابقة للمحكمة الدستورية شددت على ضرورة التوازن في العلاقة الإيجارية.
خبراء قانون ودستور يلوّحون بموجة طعون ضد مشروع تعديل قانون الإيجار القديم.. “تحرير العلاقة الإيجارية ليس ما قضت به المحكمة” ويحذرون من فوضى قانونية واجتماعية
“قنبلة تشريعية” تفتقر للبيانات والعدالة
ويحذر المحامي بالنقض محمد حامد سالم من أن مشروع قانون الإيجار القديم يحمل “ثغرات جوهرية” تهدد التوازن الاجتماعي والاستقرار القانوني. ويؤكد أن معالجة هذه العلاقة الشائكة لا يمكن أن تتم بـ “منطق الصدمة” أو “الأرقام الاعتباطية”، بل تتطلب رؤية تحترم التوازن الدقيق للحقوق والواجبات، مشيرًا إلى أن تفكيك هذه العلاقة المتجذرة بشكل مفاجئ قد يحدث “هزة عنيفة” في البنيان الاجتماعي المصري.
ويعتبر سالم، في حديثه لـ فكر تاني، أن أبرز أوجه القصور في المشروع هو غياب قاعدة بيانات دقيقة توضح حجم الشقق المؤجرة وأطراف العلاقة وورثتهم، مما يفرغ أي تشريع من مضمونه العادل ويعمق حالة التربص المتبادل. ويصف الوضع بأنه أشبه بمحاولة تفجير “حالة اجتماعية متجمدة” بقانون غير مدروس، مؤكدًا أنه لا يمكن إحداث “انقلاب” في المراكز القانونية للملايين دون بنية معلوماتية وتمييز موضوعي بين الحالات.
ويرصد سالم عيوبًا جوهرية في مشروع القانون تهدد دستوريته واستقراره المجتمعي، أبرزها الإخلال بمبدأ التدرج والتوازن الاجتماعي، وعدم التمييز بين العقارات السكنية والتجارية، والاعتماد المفرط على “القيمة السوقية”، فضلًا عن انعدام الضمانات الدستورية الكافية للحق في السكن.
وهو يدعو إلى إعادة النظر في المشروع برمته، وصياغة تشريع متكامل يراعي التدرج، ويستند إلى قاعدة بيانات دقيقة، ويحترم الحقوق الدستورية. بينما يشدد على أن ما يطرح حاليًا ليس عدالة، بل “تصفية حسابات قانونية متأخرة”، مؤكدًا أن الملف بحاجة إلى معالجة واقعية لا تعتمد على منطق “الإزاحة المفاجئة”.
الحكومة: القانون حلو وخطوة ضرورية
على الجانب الآخر، تقف الحكومة تقريبًا وحدها إلى جانب البرلمان في الدفاع عن التعديلات الجديدة على قانون الإيجار القديم، معتبرةً إياها خطوة ضرورية طال انتظارها لإعادة التوازن لعلاقة تأجيرية مختلة منذ عقود.
وفي اجتماع اللجنة المشتركة من لجنة الإسكان ومكتبي لجنتي الإدارة المحلية والشئون الدستورية والتشريعية بمجلس النواب قبل أسبوع، عبّر المستشار محمود فوزي، وزير الشئون النيابية والقانونية والتواصل السياسي، عن قناعة الحكومة بأن المشروع المعدل لا يحمل ضررًا لطرف بعينه، بل يحقق استفادة جماعية، مؤكدًا التزام الدولة بتوفير سكن بديل للمستأجرين المتأثرين، سواء عبر الإيجار أو التمليك، ومشيرًا إلى أن الحكومة سبق أن وفرت مساكن بديلة لسكان العشوائيات، ولن تسمح بأن يُترك أي مستأجر بلا مأوى.
ويعتبر فوزي أن مشروع القانون يعكس توازنًا بين الملكية الفردية والعدالة الاجتماعية، مشددًا على أن التعديلات راعت البعد الإنساني من خلال فترة انتقالية كافية تمتد إلى سبع سنوات، وتضمين آليات واضحة لتوفير سكن بديل. كما لفت إلى أن أحكام المحكمة الدستورية في 2002 حدّت من الامتداد التلقائي لعقود الإيجار، وأكد أن المعروض السكني الحالي يسمح بإصلاح تشريعي لا يتعارض مع الدستور.
عرض هايل شرح الموضوع من كل جوانبه