لم يكن الكثير من المصريين قد أولوا اهتمامًا كبيرًا لرأس الحكمة قبل أوائل فبراير، عندما تسربت أنباء عن صفقة وشيكة بمليارات الدولارات لبيع المنطقة الساحلية الرئيسية إلى الإمارات. بالنسبة لمعظم الناس، كانت رأس الحكمة مجرد واحدة من السماوات القليلة المتبقية في مصر على البحر الأبيض المتوسط، تتميز بالمياه الفيروزية النقية والشواطئ الرملية البيضاء، التي تتصدرها بساتين الزيتون والتين المورقة. قليلون جدًا اعتقدوا أنه يمكن استغلال المنطقة لإنقاذ مصر من واحدة من أسوأ أزماتها الاقتصادية في التاريخ الحديث.
وبحلول نهاية فبراير، وقعت الحكومتان في القاهرة وأبو ظبي اتفاقية شراكة بقيمة 35 مليار دولار لتطوير المنطقة التي تبلغ مساحتها 40،600 فدان، وتقع على بعد 350 كم شمال غرب القاهرة. وساعدت تلك الصفقة في تخفيف جزء من التزامات مصر بالعملة الأجنبية، ومهدت الطريق لاتفاق جديد مع صندوق النقد الدولي، بعد أن وفرت للمسؤولين وسادة لخفض قيمة العملة بنحو 40% مقابل الدولار الأمريكي، وهو شرط رئيسي لصندوق النقد الدولي.
وأشادت السلطات في القاهرة بالصفقة، وهي أكبر استثمار أجنبي مباشر منفرد في تاريخ البلاد، باعتبارها "نموذجًا لشراكات الاستثمار المستقبلية التي يمكن أن تحقق إيرادات كبيرة"، ونقطة تحول للاقتصاد المصري. وقال رئيس الوزراء مصطفى مدبولي إنه من المتوقع أن يجذب المشروع "ما لا يقل عن 150 مليار دولار" خلال مراحل التنفيذ، وفقًا لوسائل الإعلام الحكومية.
الصفقة نفسها هي ترتيب معقد من شأنه أن يرى حكومة أبو ظبي، من خلال صندوق الثروة السيادية ADQ، تدفع لهيئة المجتمعات العمرانية الجديدة (NUCA)، المطور الحضري الرئيسي الذي تديره الدولة في مصر، 24 مليار دولار على مدى شهرين تقريبًا مقابل "حقوق التطوير" للأرض. ستوفر هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة الأرض وتحتفظ بحصة 35% في المشروع. بالإضافة إلى ذلك، سيتم الإفراج عن وديعة إماراتية بقيمة 11 مليار دولار في البنك المركزي المصري للاستثمار في المشاريع الرئيسية في جميع أنحاء مصر.
أغفلت التصريحات الرسمية من الجانبين المصري والإماراتي التفاصيل الرئيسية المتعلقة بالصفقة وتأثيرها الفعلي على الاقتصاد. وهو ما تطرق إليه الباحث يحيى شوكت في معهد التحرير لدراسات الشرق الأوسط، بمحاولة التفصيل وشرح وتأطير جوانب التنمية الحضرية للاتفاقية، والتي تعتبر حاسمة لفهم تأثيرها الاقتصادي.
ما هو حجم مشروع رأس الحكمة؟
وفقًا لرئيس الوزراء، فإن الأرض المعنية هي الأكبر على الإطلاق التي تقدمها الحكومة للتنمية.
لوضع هذا في المنظور الصحيح، فإن حجم رأس الحكمة الجديدة يساوي تقريبًا جميع أراضي التطوير الحضري التي يملكها أكبر 10 مطورين عقاريين في القاهرة - وهي الأراضي التي تراكمت في أكثر من ربع قرن. كما أنه يوازي مرحلة التطوير الأولى للعاصمة الإدارية الجديدة التي تضم الحي الحكومي، واستغرق بناؤه تسع سنوات.
كما أن الأرض هي أكبر خمس مرات في بيع الأراضي الحضرية في تاريخ مصر، عندما باعت هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة 8000 فدان إلى مجموعة طلعت مصطفى المصرية السعودية في صفقة سيئة السمعة في عهد الرئيس المخلوع حسني مبارك في عام 2008 لبناء مشروع مدينتي. فقط قطع الأراضي الزراعية المتعطشة لتنمية الصحراء هي نفس الحجم أو أكبر. وتمتلك مجموعة الراجحي السعودية للاستثمار 100 ألف فدان في توشكى، بالقرب من الحدود الجنوبية لمصر، وتمتلك الإمارات 40 ألف فدان في توشكى والعوينات القريبة.
آلية الشراكة
قال رئيس الوزراء مصطفى مدبولي إن الصفقة اتبعت الممارسة المعتادة للتطوير المشترك: تقوم الدولة بتخصيص الأرض للمطور و"تتلقى سلفة نقدية وحصة من أرباح المشروع لتعظيم (قيمة) أصوله".
وشدد مدبولي في وقت لاحق على أن هذا "لا يمثل بيعًا للأصول، بل شراكة"، حيث تكون الحكومة المصرية هي الشريك الأصغر.
وتساعد صفقات التطوير المشترك المطورين على بدء مشاريعهم من خلال تأجيل مدفوعات تكاليف الأراضي، بينما تضمن شركة المجتمعات العمرانية الجديدة أن إيراداتها مقاومة للتضخم، حيث يمكن بيع المدفوعات العينية بأسعار السوق في وقت الاستلام.
التنمية المشتركة تعني أيضًا أن الحكومة شريك في المخاطر التي تنطوي عليها، وستخسر إذا فشل المشروع.
بدأ نظام التطوير المشترك مع مجموعة طلعت مصطفى في عام 2008 في مشروع مدينتي المذكور أعلاه، حيث حصلت هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة على حصة 7% من وحدات المشروع. ومع ذلك، كان هذا الرقم منخفضًا بشكل مثير للريبة، وأدى إلى قضية تقاضي سيئة السمعة شهدت إلغاء الصفقة الأصلية. وعندما تم عرض صفقات مماثلة خلال المؤتمر الاقتصادي لعام 2015 في شرم الشيخ، تعلمت هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة درسها المتمثل في زيادة حصص الإيرادات بأكثر من أربعة أضعاف.
إذن في حالة رأس الحكمة الجديدة، كيف سيتم استخدام مليارات الدولارات التي ينطوي عليها المشروع؟
رأس الحكمة.. تشريح الرقم 35 مليار
ذكر بيان مجلس الوزراء بوضوح أن رقم 35 مليار دولار هو المبلغ بالدولار الذي تم تعيينه "لدخول الاقتصاد المصري"، وليس بالضرورة خزائن الحكومة. وسيتم تقسيم الأموال إلى شريحتين: 15 مليار دولار عند التوقيع و20 مليار دولار بعد شهرين.
لقراءة ملف رأس الحكمة بموقع "فكر تاني".. اضغط هنا
ومن بين 15 مليار دولار دفعت عند التوقيع، فإن 10 مليارات دولار فقط هي ضخ نقدي جديد. أما المبلغ المتبقي البالغ 5 مليارات دولار فهو وديعة إماراتية قائمة في البنك المركزي سيتم استبدالها بالجنيه المصري لتذهب إلى رأس مال "القابضة" (ADQ) (صندوق ثروة أبو ظبي) للاستثمار في المشروع.
الجزء البالغ 5 مليارات دولار هو مجرد صفقة مالية افتراضية. هذه الأموال موجودة بالفعل داخل البنك المركزي كوديعة، تحتسب ضمن احتياطيات مصر الأجنبية وكذلك الديون الخارجية. سيتم إعادة تصنيف هذا المبلغ من مركز دين إلى مركز نقدي خالص لا يحتوي على عبء ديون. وبعد شهرين، من المقرر أن تحول الإمارات 14 مليار دولار أخرى نحو الدفعة الأولى، بالإضافة إلى الإفراج عن وديعة أخرى بقيمة 6 مليارات دولار بنفس الطريقة الأولى، لاستكمال إجمالي مبلغ الصفقة البالغ 35 مليار دولار.
في خروج كبير عن صفقات التطوير المشترك الأخيرة، ستتلقى هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة (NUCA) الأموال مقدمًا، بالإضافة إلى حصة من المبيعات في المستقبل. وبالنظر إلى أن صفقات التطوير المشترك الحالية عادة ما تقدر حصة NUCA بحوالي 30%، فإن هذا يعني أن مبلغ 24 مليار دولار الذي سيتم دفعه قبل بدء المشروع سيتم احتسابه ضمن حصة الحكومة البالغة 35% من الأرباح المحتملة التي من المقرر أن يولدها المشروع.
أرباح رأس الحكمة تخمينية
كم ستكون هذه الأرباح هو تخمين أي شخص لأن البيانات الرسمية لم تذكرها.
كم ستكون هذه الأرباح هو تخمين أي شخص لأن البيانات الرسمية لم تذكرها. الأرقام الوحيدة التي ذكرها رئيس الوزراء و"القابضة" (ADQ) الإماراتية هي كيف من المقرر أن "يجذب المشروع أكثر من 150 مليار دولار من الاستثمارات" على مدى عمره. هذا رقم مائع للغاية يقدر فقط مقدار الأموال التي سينفقها المستثمرون على تطوير رأس الحكمة إلى منتجع سياحي. ونظرًا لندرة التفاصيل حول طبيعة التطوير نفسه، من الصعب تقدير ما ينطوي عليه هذا الرقم.
وإذا حكمنا من خلال مشاريع أخرى مماثلة تقريبًا، حيث طورت الشركات الخاصة مساحات كبيرة نسبيًا من الأراضي مثل مشروعي الجونة وبورت غالب على البحر الأحمر، فإن "القابضة" (ADQ) قد تعمل كمطور رئيسي. حيث ستستثمر الشركة في تخطيط وتقسيم المنطقة بأكملها، وبناء البنية التحتية الأساسية، مع تطوير بعض قطع الأراضي الفرعية نفسها إلى فنادق ومنتجعات سياحية. ومع ذلك، فإن الحجم الكبير للمنطقة يجعل من المرجح أن يسمح لـ "القابضة" (ADQ) ببيع أو تأجير جزء كبير من الأرض لشركات أخرى لتطويرها.
وبالتالي، فإن الأرباح من مشروع رأس الحكمة الجديدة ستأتي من بيع المنازل الشاطئية وتأجير الغرف الفندقية وبيع أو تأجير الأراضي. كل ذلك معقد للحساب، ولكن الأهم من ذلك، يمكن أن تسير على ما يرام وتحقق ربحًا، أو يمكن أن تفشل وتتكبد خسارة. هنا، هيئة المجتمعات العمرانية الحديثة شريك في نجاح وفشل هذا المشروع.
بالإضافة إلى الدفعة المقدمة البالغة 24 مليار دولار، يتضمن الجزء الثاني من الصفقة ودائع الإمارات في البنك المركزي المصري. وهنا، سيتم الإفراج عن ودائع بقيمة 11 مليار دولار وتحويلها إلى جنيه مصري لـ "القابضة" (ADQ) للاستثمار في مصر، على الأرجح كرأس مال لإعادة تطوير رأس الحكمة. وهذا يعني أنه سيتم محو 11 مليار دولار من دفاتر الديون الخارجية لمصر، وهو ما يمثل ارتياحًا لحكومتها، حيث يبلغ دينها الخارجي حاليًا مستوى قياسيًا يبلغ 165 مليار دولار.
ومع ذلك، استخدمت هذه الودائع أيضًا لدعم احتياطيات مصر من العملات الأجنبية، والتي تبلغ حاليًا 35 مليار دولار. وبالنظر إلى أن ودائع الإمارات تشكل ما يقرب من ثلث هذه الاحتياطيات، فقد تظل الأموال في حوزة البنك المركزي على هذا النحو، تاركة "فقط" المدفوعات المقدمة البالغة 24 مليار دولار لاستخدامها في التمويل العام، أو تشق طريقها إلى النظام المصرفي التجاري.
صافي مكاسب الدولار؟
أحد الجوانب الحاسمة التي يجب مراعاتها هو أن الإيرادات من بيع أراضي رأس الحكمة ليست أرباحًا صافية للحكومة.
كما هو الحال مع معظم اتفاقيات الشراكة، فإن هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة مسؤولة عن بناء البنية التحتية الرئيسية في قطع الأراضي التي تبيعها أو تشارك في تطويرها. وقد أنفقت مع هيئات حكومية أخرى المليارات، بعضها بالدولار الأمريكي، لجعل الأرض مؤهلة للبيع، وقد تنفق المزيد. ولا بد من استرداد هذه الاستثمارات.
تختلف رأس الحكمة أيضًا عن المشاريع الأخرى نظرًا لموقعها البعيد للغاية. وتحتاج المنطقة إلى محطات جديدة لمعالجة مياه الشرب ومياه الصرف الصحي، الأمر الذي سيكلف هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة عشرات الملايين من الدولارات إذا قامت ببنائها بنفسها.
ليس ذلك فحسب، بل سيتعين ضخ مياه الشرب من النيل على بعد أكثر من 300 كيلومتر أو بناء محطة لتحلية مياه البحر باهظة الثمن. وقد شدد رئيس الوزراء مدبولي على كيفية توسيع الطريق الساحلي الذي أعيد تطويره حديثًا لمواكبة حركة المرور المستقبلية التي ستشهدها التطورات الجديدة على طول الساحل.
كما صادرت الحكومة بساتين الزيتون ومنازل السكان المحليين، وسيتم نقل المزيد منها. يجب أيضًا أخذ تعويضاتهم في الاعتبار.
وفي حين أن معظم المشاريع المماثلة لا تحمل عادة عبئًا ثقيلًا بالعملات الأجنبية، فإن الطاقة والنقل عالي السرعة يحملان ذلك. ومن المقرر أن تكون رأس الحكمة الجديدة مدينة خضراء مدعومة بمصادر مستدامة للطاقة، وذكر "مدبولي" كيف سيعتمد في الغالب على محطة الطاقة النووية الجديدة التي تبلغ تكلفتها 30 مليار دولار، والتي يتم بناؤها في الضبعة القريبة. كما أكد على كيفية بناء خط سكة حديد العين السخنة – مطروح السريع الذي تبلغ تكلفته 4.5 مليار دولار لجلب الناس إلى الساحل، مع كون رأس الحكمة واحدة من المحطات.
وبالتالي، يجب خصم جزء معين من التكاليف والديون الدولارية لهذه المشاريع من حصة رأس الحكمة بالدولار.
ديون هيئة المجتمعات العمرانية
وبالإضافة إلى ذلك، تتكبد هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة بالفعل نفقات بالدولار الأمريكي تحسب ضمن عجز العملة الأجنبية وعبء الديون في مصر. فقد اقترضت ما يقرب من 3 مليارات دولار من الصين لبناء ناطحات سحاب في العاصمة الإدارية الجديدة، و1.9 مليار دولار لبناء المزيد من ناطحات السحاب في العلمين الجديدة، وهي مدينة جديدة تقع على بعد 100 كيلومتر شرق رأس الحكمة الجديدة - مما يجعلها أيضا منافسا مباشرا، مما قد يهدد ربحية المشروع السابق. وقد دفع ذلك هيئة المجتمعات العمرانية الوطنية إلى بيع الأراضي بالدولار لتغطية سدادها، مما زاد من تآكل قيمة الجنيه، أو ما وصفه الكاتب محمد جاد مؤخرًا بأنه "اغتيال أخلاقي للجنيه المصري".
كم عدد رؤوس الحكمة التي يمكن لمصر بيعها؟
تم توقيت صفقة رأس الحكمة لجلب بعض الإغاثة قصيرة الأجل للأزمة الاقتصادية الحالية في مصر، والتي هي نتيجة الإنفاق الحكومي المفرط الذي أدى إلى أزمة العملة الأجنبية. وهذا هو بالضبط ما ستقدمه.
من المعروف أن العقارات قطاع غير مستقر، ولا يعمل كاستثمار استراتيجي. وبالمقارنة مع الإنتاج الصناعي، على المدى الطويل، لن تساهم العقارات في اختلال توازن العملة الأجنبية في مصر، سواء من خلال استبدال الواردات أو تعزيز الصادرات.
جزء كبير من الاستثمارات التي سيتم إجراؤها في رأس الحكمة ستنشأ في مصر بالعملة المحلية. جزء كبير من المبيعات - سواء من الأراضي أو الشاليهات أو ليالي غرف الفنادق - سيكون أيضًا للسكان المحليين.
وفي حين أن طبيعة المنتجع الساحلي لإعادة التطوير لها ميزة على المشاريع في مناطق أخرى، فإن توقعات هذه المبيعات قد تكون أكثر طموحًا. في النهاية، كم عدد رؤوس الحكمة التي يتعين على مصر بيعها للحفاظ على اقتصادها واقفًا على قدميه على المدى الطويل؟ هذا سؤال يطرحه صاحب هذا التحليل في معهد التحرير لدراسات الشرق الأوسط.